خرداد ۱۳۹۹ زمان مهمی در روابط حقوقی موجر و مستأجر در کشور ما بود؛ برای نخستین بار یک نهاد حاکمیتی به حمایت جدی از مستأجر پرداخت. ستاد ملی مقابله با کرونا که تصمیمات آن در حکم شورای عالی امنیت ملی است در مصوبه خود تأکید کرد مستأجران می‌توانند با افزایش قیمت مشخصی برای اجاره بها، قرارداد خود را تمدید کنند، حتی اگر صاحبخانه راضی نباشد. ستاد ملی مقابله با کرونا در خرداد ۱۴۰۰ نیز در جلسه خود این مصوبه را تکرار و تکمیل کرد.

طبق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر به محض اینکه موعد اجاره به اتمام رسید با تقاضای صاحبخانه یا همان موجر دستور تخلیه در ظرف دو روز باید صادر شود و همین ماده مقرر می‌کند که از زمان تقدیم دادخواست تا زمان اجرا تنها یک هفته مهلت است. اما بر اساس این مصوبات، مستأجرین که با توجه به التهاب‌های بازار مسکن فشار مضاعفی را متحمل شدند، می‌توانند قراردادهای اجاره را با لحاظ شرایطی تمدید کنند. اما این مصوبه چه جزئیاتی دارد و مستأجران برای اجرایی کردن آن باید چه بکنند؟

بر اساس این مصوبه تمام قولنامه‌هایی که اجاره آن پس از ابلاغ این قانون، به اتمام رسیده، به طور خودکار تمدید می‌شوند. در این شرایط اگر مستأجر و صاحبخانه با هم به توافق رسیدند که هیچ، اما اگر توافق نکردند، در شهر تهران ۲۵ درصد، در کلانشهرها ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا سقف ۱۵ درصد اجاره افزایش می‌یابد و قرارداد به طور خودکار تمدید می‌شود.

اگر مستأجر نتواند با موجر خود توافق کند، می‌تواند به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با ارائه یک درخواست عادی حتی در یک صفحه کاغذ معمولی، خواسته خود را ثبت کند و معادل مبلغ افزایش اجاره بهای افزایش یافته شده را در صندوق دادگستری واریز کند. برای مراجعه به شورای حل اختلاف شما اول باید به دفاتر پیشخوان الکترونیک بروید، اما در این مورد حتی نیاز به دفاتر پیشخوان هم نیست و مستقیماً می‌توانید به شورای حل اختلاف بروید. نکته مهم این است که اصل بر تمدید قرارداد است و این یعنی اینکه اگر مستأجر اجاره افزایش یافته را واریز کند، موجر هم شکایتی نداشته باشد، در آن صورت قرارداد اجاره در همان روزی که مستأجر کارهای واریز را انجام می‌دهد، تمدید خواهد شد.

اما مستأجر باید بداند تمدید خودکار اجاره تحت هر شرایطی اتفاق نمی افتد و بر اساس مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، در مواردی موجر می‌تواند جلو تمدید خودکار را بگیرد. برخی از این موارد مهم به شرح زیر هستند:

 چنانچه مالک، به منظور تخریب، احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی، پروانه ساختمانی ارائه کند.

 چنانچه مستأجر تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید، بر اساس مستندات و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد.

 املاک مورد اجاره که قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند، مستأجر می‌بایست در مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه آن اقدام کنند.

 مستأجرانی که در دوره قرارداد به تعهدات خود عمل نکنند که این مسئله باید ثابت شود.

 اگر موجر و افراد تحت تکفل وی صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود.

 چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده، رفتار مستأجر خلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنان واحدهای مسکونی باشد.

 چنانچه مستأجر در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و یا خلاف تعهدات مقرر در اجاره‌نامه اعم از کاربری عمل کند.

 چنانچه مستأجر در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات (پرداخت به موقع اجاره‌بها، هزینه شارژ و ...) اقدام نکرده و موجب ضرر قابل ملاحظه موجر (به تشخیص مرجع صالح) شده باشد.